转变政府职能 建立以业主权益保障为中心的物业监管服务体系

政协委员 时间:2018-01-27 23:12 来源:

省政协委员,

西安高新区安全生产监督管理局局长  刘国兴

物业小区是社区的核心要素,是社区社会治安综合治理的出发点和落脚点。物业小区是否平安、舒心,关乎百姓最基本的民生,直接影响社会治安、党和政府的公信力。住宅小区民生管理领域短板,体现在:业主投诉多、维权难、“六乱”现象突出;业委会成立难、备案难、运行难;一些开发商急于“交付”,在水、电、气、暖、电梯、房产证等方面未对接到位;物业服务标准低,物业费收缴率低,形成恶性循环;“九龙治(物业管理的)水”,但群体性堵门堵路的洪水还时有泛滥,约占1/3。深层次问题在:一是未形成物业管理的现代治理格局。二是物业管理体制不顺,相关职能部门画地为牢,未形成“无缝管理的协同性政府”。三是业委会未有效发挥作用,未建立起市场经济条件下的服务关系。

小区的物业管理民生问题,需要我们未雨绸缪,“以百姓之心为心”,掌握预防和化解物业领域矛盾的主动权,需要我们树立“维权”才能“创稳”观念, 坚持物业领域治理的系统性、整体性、协同性,创新体制机制,推动政府和社会“上下、平行、内外”能动力量,弥补物业管理领域体制机制短板,减少综治源头性风险。

为此,建议如下:

1.进一步履行职责,转变职能,建立以业主权益保障为中心的监管、服务体系和“协同无缝管理”的政府运行机制,进行综合治理。一是实行监管职责法定化、清单化,协作联动程序化。各级房管、规划、建设、公安、消防、司法、城管、环保、质检、安监、民政、物价、工商等职能部门,水、电、气、暖、通信、有线电视、宽带网络等公共服务单位,结合《物业条例》,细化职责、主动对接,不等不靠,使协作联动程序化、流程化,服务业主、开发商、物业公司和单位,防止造成源头性风险。二是急需落实政府负责、职能部门履职、街道办事处统一协调管理的物业监管工作体系和运行机制,配置与物业管理工作相适应监管机构和人员,承接物业管理和业委会服务,防止造成弥漫放任性风险。各地均有“建立物业监管联动机制”的要求,但受制于机构、人员、职责、边界,在各地市、区县(开发区),尚未有效承接,“空档”运行。三是依托数字化,建立“网格化”物业管理工作动态管控平台,打造一个面向业主和单位的政府形象。按三定方案,在不打破现有行政区划和部门职能,以及在现有权力清单、责任清单基础上,通过技术手段,再造政务流程(如整体协调控制流程、政府后台内部支撑流程、面向业主和企业的服务流程),克服管理盲区、推诿扯皮、合作意愿不足现象,通过“分工—整合”、内部监督、外部评价、对群众负责,破解“碎片化管理”,使跨部门、跨区域、跨上下的合作,有迹可循,推动政府“协同无缝化管理”,推动政府、社会“上下、平行、内外”能动力量。建立全方位的物业管理信息平台,实行“网组片”联动管理(网格化管理、组团式服务、片组户联系),重点做好资质管理、物业管理招投标、诚信评价、合同备案、小区信息、业主大会、企业督查、设施联检、行业培训、红黑榜、投诉建议等11个模块的建设,实现查询、分析、管理、指导、考核、预警等6大功能。通过建立物业管理信息平台,对全市物业管理行业做出及时、全面、准确的管理调控,提高对物业管理工作的动态监管能力。

2.运用法治思维和公开方式,严格规范建设单位、物业服务企业、业主委员会、行业协会等主体行为,导入公约规约,树立规则意识,建立健全权利与义务统一、风险与责任关联、激励与惩戒并重的制度。一是重点规范物业承接查验行为、标准、流程。监督建设单位是否按照规定,配置不少于法定比例的社区、物业、业委会用房,是否做好物业承接查验时的相关资料移交等,减少建设单位遗留问题,使物业企业轻装上阵。二是重点建立物业服务企业价质相符监督机制,大修资金监管机制和应急维修使用机制。促使物业服务企业按照物业服务合同做好物业服务,保证维修资金使用的公开透明,简化程序,解决应急维修资金使用难问题。三是指导监督业主大会、业委会建设。充分发挥业主大会和业主委员会在物业管理活动中的主体作用,指导、扩大业主大会和业主委员会的实质覆盖面(15%到90%),加强街办力量和培训,依法推动小区业主大会成立和业委会选举、备案。指导、推动业主自律机制的建立,导入议事规则和公约,切实将业主自治纳入法制化轨道;有效引导建设性力量进入业委会,从制度上防止少数人把持业委会、业委会操纵业主大会。建立街道办领导的纠纷协调处理机制和社区、业委会、物业服务企业、法律服务、财务审计参加的联席会议制度,引导业主组织成为维护业主合法权益、维护社会稳定的重要力量;鼓励符合条件的业委会和居委会成员之间交叉任职,实现社区居委会、业主委员会和物业服务企业的良性互动。

3.实行分类管理,建立符合实际的物业管理模式。一是新建住宅小区的物业管理。在交付前,通过招投标选聘方式,落实物业服务企业前期物业管理;在交付后,业主委员会按规定做好物业管理续聘、新聘或业主自治管理的转换衔接工作。二是老住宅小区的物业管理。对于封闭式或半封闭式小区,由业主委员会按规定选聘物业服务企业,实施管理服务;对于开放式小区,由区县政府以服务外包形式,提供保洁、公共设施维护等基础性物业服务,对于损毁的道路、路灯、绿化等基础设施和危旧房屋,由政府分期分批进行提档改造。三是农民拆迁安置小区的物业管理。按照“个人缴费、区镇(开发区)补助、五年过渡、市场运作”的模式,在行政区领导下,通过专业物业企业或社区自治的方式开展小区物业服务工作。

4.大力培养和扶持社会组织正能量。一是要逐步将政府从市场经济行为中解脱出来,回归到政策制定、规范市场、打击垄断、维护公平、维护社会稳定上来。二是要发展物业行业协会、业主委员会协会、和谐安社区促进会、专业服务机构,加强行业自律,建立行业信用评价体系,建立行业公约。三是要建立“业主学校”,加强人员技能培训、职业规范、职业道德自我教育,导入业主大会和业主委员会相关指导规则,促进业委会选举程序化、法制化。四是要建立公允的第三方物业承接查验报告制度、物业服务水平测评制度、业委会财务审计制度、业主协商听证制度、人民调解制度、法律援助制度、培训服务制度,政府要购买、补贴上述社会服务,鼓励社会参与,提高物业相关方的水平和能力。形成政府治理和社会自我调节、业主自治良性互动。

书面发言人职务:省政协委员,西安高新区安全生产监督管理局局长,民盟中央社会委员会委员、省委会常委


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