关于加强物业管理工作的建议

物业管理 时间:2018-01-28 01:00 来源:

政协延安市委员会

近年来,随着城镇化快速发展,城市住房总量持续攀升,住房供不应求问题得到有效解决。但市县两级物业管理市场还处于起步发展阶段,面临一些突出困难和问题,已经成为广大市民关注的热点和焦点,事关经济转型发展、社会和谐稳定。因此,我们应采取针对性措施,尽快补齐物业管理短板,努力改善城市人居环境。

一、存在的主要问题

1.物业管理基层工作责任落得不实。目前,市一级物业行政管理职责由房管部门承担,但县区物业管理工作主管部门与市级不一致,分属住建、房管、城管部门,且缺少物业管理的专门科室和专职人员,缺乏刚性管理手段和有效监管措施,难以满足物业管理工作需要。物业管理工作没有完全下沉到街道办和社区,基层的主体作用发挥不充分。

2.小区物业遗留问题多。新建小区交付使用环节缺乏有效监督,公用设施配套不完善,制约了后期物业管理的有序运行。老旧小区基础设施老化严重,住宅专项维修资金归集不到位,征收工作难度大。住房产权形式多样、房屋遗留问题复杂,难以推行物业管理市场化服务,导致物业管理服务覆盖率较低。以延安市为例,全市物业覆盖率和市区物业覆盖率分别为51%、71%。同时,水电气暖等专业经营单位与小区物业服务企业,在水电气暖管线设备维护检修方面的职责权限不清,相互推诿扯皮,导致一些住宅小区水电气暖设施设备故障得不到有效解决,影响了居民正常生活。

3.业主物业管理意识不强。一些业主物业消费意识、责任意识、法制意识缺失,违反物业管理法规和小区管理规约的问题经常发生。部分业主不愿参与业主委员会组建活动,导致一些住宅小区无法成立业委会,小区物业管理难以步入正轨。现有业委会普遍存在老龄化、素质不高、管理能力不强等问题,整体作用发挥有限。

4.物业服务市场管理不够规范。物业服务市场准入制度不够完善,机关企事业单位自建住宅小区(大厦)自管物业和开发商子公司负责物业服务的现象普遍存在。物业服务企业规模小、管理水平低、运营效益差、综合实力弱等问题突出,部分物业企业重收费、轻服务,甚至存在预收费后擅自终止管理服务问题,致使业主与物业企业矛盾激化,群体信访时有发生。

二、建议

1.下沉管理责任,建立健全物业管理工作机制。一是推进物业管理权限下放。按照《物业管理条例》规定,进一步修订完善物业管理规章制度,坚持“条块结合,属地负责”的原则,推进物业管理工作重心下移,将物业管理工作监督管理权限下放到县区或乡镇(街道),特别是市级房产部门的物业管理权,应下放给县区。科学划分市、县区物业管理职责权限,强化市县区物业主管部门的指导、协调和监督职能,强化乡镇(街道)的属地管理职能,充分发挥社区在小区物业管理中的基础作用;二是落实物业管理责任。将物业管理权下放后,要落实基层的管理责任,设立专门工作机构,充实工作力量,实行划片管理,制定精细管理措施,实现物业管理无盲点、全覆盖;三是健全完善物业管理制度。修订完善物业管理工作实施意见,制定管理制度和规程,形成切实管用、便于操作的管理办法,全面推行标准化管理、精细化服务,切实提升物业管理制度化、规范化、程序化水平。

2.坚持问题导向,持续推进小区物业管理整治工作。一是突出抓好房屋专项维修资金交存、使用和管理监督工作。严格执行《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》规定,分清住宅小区性质类别,积极探索研究制定清缴办法,落实交费主体,明确交费标准,彻底解决专项维修资金长期拖欠问题。房管部门应加强专项资金使用监督管理,会同业主、街道办、社区监督专项资金专款专用,确保资金使用方便快捷、公开透明;二是严把新建住宅小区公共设施设备审查验收关口。住建规划部门应继续加强新建住宅小区规划设计方案审查,重点审查公共设施和物业管理服务等设施设备规划设计情况,确保规划建设方案符合国家标准规范;实行综合验收备案,从源头上杜绝住宅小区公共设施不配套、服务功能不完善问题的发生,为后期物业管理服务工作顺利开展打下坚实基础;三是加快推进老旧小区基础设施改造工作。抓住“城市双修”、棚户区改造机遇,研究出台老旧小区基础设施改造政策,探索建立政府、业主、企业、社会多元投资机制,以试点项目示范带动,突出抓好出行道路、院落硬化美化和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等必备设施设备通达工程,落实公共设施设备日常维修养护责任,不断优化小区人居环境。

3.强化宣传教育,切实提高业主委员会组织管理能力。一是大力宣传普及物业管理法规政策。坚持经常性开展物业法规政策进社区、进家庭活动,增强业主主人翁意识、自治意识和归属感,主动投入小区物业管理活动,积极参与小区自治工作。二是切实加强业主委员会管理能力建设。建立完善小区业主大会、业委会制度,规范议事规则和程序,动员组织业主积极参与业委会选举和监督,组建具有自主管理意识和自治能力的物业管理队伍,明确管理权限,落实管理责任,切实把关系业主切身利益的事情办实办好。三是着力破解物业收费难问题。一方面要通过提升小区公共设施服务功能和物业管理服务水平,赢得业主认可和支持,提高广大业主主动缴纳物业费的积极性;另一方面要结合社会诚信和法治体系建设,将物业费收缴情况纳入业主诚信档案,建立黑名单制度,同时加大依法追缴力度,有效解决物业收费难问题。

4.依法监管,全面提升物业管理服务水平。一是加强物业服务行业监管。房管部门、街道办、社区应严格按照《物业管理条例》规定,指导业委会采取公开招投标方式选聘物业企业,加强对物业企业履行合同约定服务项目的监管,督促落实约定和承诺条款。推行物业服务公示制度,定期公示物业服务标准、收费项目、专项维修资金交存及使用等事项,全面接受业主监督。二是规范物业企业管理服务行为。规范物业管理服务工作程序,明确物业服务事项和收费标准,加强监管考核,依法从严查处超标收费、降标服务、违规经营等问题,倒逼物业企业依法规范经营服务,切实维护广大业主的合法权益。三是提升物业企业管理服务质量。主动适应居民居住需求从生存型向舒适型转变的新形势,根据城镇公建房、商品房、集资房、安置房、保障房等不同类型居住小区实际情况,积极探索研究具有针对性、操作性的物业管理服务政策规定,建立物业企业行业服务标准体系,有序推进抓点示范工作,加快提升物业服务质量,推动小区物业管理迈上规范化轨道。

【编辑:张璐】